Approdo · Cittadini svizzeri
Sì, ma non qualsiasi immobile. Chi ha solo la cittadinanza svizzera e non vive in Italia può comprare entro limiti precisi, che dipendono dal tipo di casa, dalla superficie e dall’uso. È la prima verifica da fare, prima ancora di guardare gli annunci.
Scrivici su WhatsAppChi ha anche la cittadinanza italiana o di un Paese dell’Unione europea, e chi risiede regolarmente in Italia.
Chi ha solo la cittadinanza svizzera e non risiede in Italia: può comprare entro i limiti della reciprocità, spiegati qui sotto.
In una coppia, contano le cittadinanze di tutti gli acquirenti. È la prima domanda che facciamo, perché cambia cosa si può comprare.
La legge italiana non vieta agli stranieri di comprare casa. Ma l’articolo 16 delle disposizioni preliminari al Codice civile stabilisce che lo straniero gode dei diritti civili del cittadino italiano “a condizione di reciprocità”: può fare in Italia ciò che un italiano può fare nel suo Paese.
In Svizzera gli acquisti immobiliari degli stranieri non residenti sono limitati dalla Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero, nota come Lex Koller. Per effetto della reciprocità, quegli stessi limiti valgono per il cittadino svizzero che compra in Italia.
Secondo la prassi notarile e le indicazioni del Ministero degli Affari Esteri, per le persone fisiche la reciprocità è riconosciuta per:
Abitazioni secondarie, di vacanza e unità in apparthotel con superficie abitabile netta non superiore a 200 m². Conta la superficie netta abitabile, non quella commerciale degli annunci.
Il terreno collegato alla casa di vacanza non deve superare i 1.000 m². È il limite che esclude molte masserie e molti trulli con uliveto.
Negozi, uffici e locali a uso esclusivamente commerciale.
Gli acquisti per successione da parte degli eredi legittimi e quelli dai parenti in linea ascendente e discendente e dal coniuge.
Fuori da questi casi la reciprocità non si può dare per scontata e serve una verifica specifica. Le fonti notarili indicano in particolare:
Case con più di 200 m² abitabili netti o terreni oltre i 1.000 m², compresi i terreni agricoli.
Una casa destinata a residenza principale da chi non vive in Italia.
Un immobile acquistato come investimento immobiliare, anziché come casa di vacanza per uso proprio.
Le norme cantonali possono incidere: la prassi notarile verifica anche il cantone in cui l’acquirente è domiciliato.
È la domanda più delicata, e la trattiamo con onestà. Una casa di vacanza che usate voi e che affittate nei periodi in cui resterebbe vuota è una situazione diversa da un immobile comprato solo per metterlo a reddito. Dove passi il confine tra le due, per un cittadino svizzero senza altra cittadinanza, non ha una risposta valida per tutti: dipende dal caso concreto e va valutato con il notaio prima della proposta d’acquisto, non dopo.
Per le società svizzere la reciprocità è riconosciuta solo per immobili destinati alla sede o all’attività economica dell’impresa, non per investire capitali. Anche le strutture societarie italiane vanno valutate con attenzione: una società usata solo per aggirare i limiti espone al rischio che l’operazione venga contestata. Non è una scorciatoia da improvvisare.
L’acquisto può essere dichiarato nullo. Nel 2022 il Tribunale di Vicenza ha dichiarato nullo l’acquisto immobiliare di un cittadino svizzero proprio per difetto della condizione di reciprocità, coinvolgendo anche la responsabilità del notaio. Significa rischiare di perdere la casa, dopo averla pagata e magari ristrutturata.
Una sola cittadinanza italiana o europea nella coppia può cambiare le opzioni: va valutato chi intesta l’immobile.
Superficie abitabile netta e terreno reale, dalle planimetrie e dal catasto, non dai metri commerciali.
Casa di vacanza, uso misto con affitto, investimento: va detto subito, perché cambia la verifica.
La verifica della reciprocità spetta al notaio, ma farla solo al rogito è tardi. Meglio prima di firmare qualsiasi impegno.
Il resto del percorso, dai costi agli affitti fino a cosa dichiarare in Svizzera, è nella guida completa. Comprare casa in Puglia restando in Svizzera
Informazioni generali aggiornate a settembre 2026, basate sulla prassi notarile e sulla giurisprudenza disponibile. Non sostituiscono la verifica di un notaio sul vostro caso specifico.
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